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房产中介交易内幕:为钓顾客挂去年房价当幌子
来源:江都房老大www.jiangdufc.com 发布日期:2011-05-04  浏览次数:3204 次

新快报记者卧底半个月,揭露限购令下房产中介骗人伎俩

★开篇语

限购令下,广州房产中介是度日如年还是赚得盆满钵满?面对最严调控,房产中介是挖掘潜能还是剑走偏锋?从今日开始,新快报将陆续推出揭秘房产中介生存法则的系列报道,其中将曝光中介人员用假客户探业主实价、以求购之名钓房源、中介业主联手合围买家等伎俩,彻底踢爆部分中介为赚取佣金而无所不用其极的不良行为。

“××华庭,63方才九十几万元?”这让不少欲购房者心动,可这是去年的价格,中介只是用它作“诱饵”,引诱顾客进门。从4月11日开始,新快报两路记者以求职方式,进入珠江新城和天河北两家房产中介卧底。半个月的卧底经历,不仅让房产中介违规办理虚假纳税证明的黑幕大白天下,也让房产中介原生态的生存状态进入公共视野,更让一些鲜为人知的中介骗术浮出水面。

第1招 无中生有

假房源引顾客 假客户探业主

“××华庭,63方才九十几万元?”驻足店外的路人指着广告单满脸怀疑:“这都好久了吧?”

站在一旁的中介员小林笑容可掬:“是真的,但是这几套已经卖出去了,不如您进店坐一坐,我们电脑里还有很多房源,您喝水慢慢挑。”

邀约不成功,客人一走,小林便笑:“几个月都不止了,去年的价格,你说久不久?”

虚假房源已成中介兜客的手段,目的都是为了引客人来店,来了就推说之前那套房子租(卖)出去了,“现在成交都很迅速,不过没关系,我这里还有其他房源,总有一款适合您,但是下手要快哦!”

如果你是业主,一定经常接到中介这样的电话:“您的房子租出去了吗?我这边有客人想看房,什么时间方便呢?”等你回答之后,中介也许会说,我这客户是女孩,白领,很爱干净。等你流露出满意的话语,中介便话锋一转——不过我这位客人的预算是2300元,您觉得怎样?

最后一番讨价还价,你不得不亮底牌说实价,不过,那头的看房却杳无回音。没错,你接到的不过是中介跟进房源和套底价的问话。编造物美价廉的房源吸引顾客,捏造子虚乌有的客人试探业主,在房产中介已是最常规的手段。

记者在中原地产新侨怡分行卧底期间发现,门店最显眼的笋盘推荐,报价基本都是虚的;各大房产门户上放的网盘,很可能连房源都是假的,图片不过是从别处复制粘贴。

第2招 抛砖引玉

求购是诱饵 钓房源是真

“求购房屋(中介勿扰)”并非出自卖家之手,而是附近中介派发

兵法有云:抛砖引玉,类以诱之,击蒙也。中介业务员不一定都熟读《孙子兵法》,但钓鱼这一招,他们却耍得游刃有余。

记者卧底期间就多次发现,在一些楼盘楼梯口捡到写着“求购房屋(中介勿扰)”字样的纸条,并非出自想省掉中介费的卖家之手,而正是楼盘附近中介业务员所派发。

联系方式一到手,什么都好谈,软磨硬泡,业主也不会拒绝中介的主动服务。等到有实客介绍给业主,谈妥签约,这套房源的中介费自然就兑现了。

当然,还有更省事的收集房源方式,找小区物业,找保安,关系拉得好,可能只是两包烟的人情,以后这小区有什么房子卖或租,中介业务员都能很快知道。

中介“前辈”告诉记者,还有一种途径是找别的中介公司,当然不是光明正大跑去买资料,私下找到里面的小员工,搞关系,给好处,房源到手,互惠互利,很多小中介都是这么做的。

记者了解到,房源稀少的小中介惯用这些方式,每隔一段时间,到小区各个出入口张贴或派发这样的传单,求购就写明购房心切,求租最好强调“大学生”,等上一阵多少能收到几个房东的电话,许多房源就是这么来的。

第3招 瞒天过海

中介费让利 其实是幌子

九折!别人问你,你一定要说是我们的常客哦,不然公司会追究我的!

卧底期间,记者发现,在房产中介,中介费的优惠名目,实在是一项进可要价、退可让利的“诱饵”。

当业主明确表明不会支付中介费,买家自然成了中介的攻心对象。“购房佣金打折”是惯用促销手段。

4月20日,在中原地产新侨怡分行,一单买卖房价谈妥,但买家也不愿意单方支付3个点。中介业务员黄小姐一副勉为其难的样子:“这样吧,我帮你争取我们VIP的折扣,九折!别人问你,你一定要说是我们的常客哦,不然公司会追究我的!”

买家还是不同意,艰苦的拉锯战之后,小黄痛下决心打了若干个“请示”电话,最终让步:“2个点,底价啦!”

买家心花怒放,当即成交。看似捡了便宜,其实仍是幌子,而就在4月19日,这家中介成交了一单买卖,因为买家态度坚决,中介狠心答应“只收一个点”,毕竟“少赚也是赚”。

第4招 欲擒故纵

三方谈价钱 中介是导演

谈价虽然以买家的坚持而破裂,但经理并不失望,笑着说,“业主今天演得很好。”

中介都是最佳演员,也是最佳导演。卧底期间,记者就欣赏了这样一场“好戏”。

4月20日晚,在中原地产天河东分行,买家、卖家、中介三方会谈,买家多一万不给,卖方退一步不让,最后双方拂袖而去,眼看工夫白费,中介仍镇定自若,因为,这一场戏,完全在他们意料之中。

当天上午买家看房,中意的一套房放盘价210万元,而买家预算200万元。中原地产新侨怡分行中介业务员黄小姐表示业主已是底价,但自己会尽量替买家争取,回头给消息。

回店后,记者听到黄小姐打电话发出指示:“你给业主打电话,给他洗脑,你知道怎么洗脑的哦,狠狠地压价”。另一边的经理也插话“也不是说狠狠压,你给他说新政策”。黄小姐接着对电话那头说:“嗯,说个人所得税要改成增值部分20%征收,以后更难卖了。”

没多久,黄小姐接到电话,听起来应该是业主接受了“200万”的价格。

当晚7时,买家和业主被中介请到了邻近的一家分店。之所以不在自己店里,是担心另一组的人“抢单”。

 

记者未能进入会议室,却见证了另一番“各个击破”的场景。谈判两小时中,业主夫妇分别被经理请到会议室外“开小会”各一次,共同请出一次;买家被黄小姐请出一次。根据经理之前的指导,这是“在业主面前,你要让他感觉你完全是在帮他争取;在客人面前,你要让他相信你是站在他这边”。

虽然下午的电话攻势应该已让业主能接受200万元的底价,但当晚业主咬定205万元,中介则苦口婆心。业主不时接到“其他客户”打来的电话。

虽未谈成,但业主和买家离开后,经理并无失望,笑着说,“业主今天演得很好。”当得知买家出门后进了隔壁地产,经理和黄小姐打消找人假扮其他中介试探买家的念头,“马上约明天!”

 

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